Die Elektromobilität verändert die Anforderungen an Immobilien grundlegend.
Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) gilt bereits – und die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird die Pflichten ab 2026 erheblich verschärfen.
Dieser Leitfaden übersetzt die komplexen Vorschriften in konkrete Handlungsempfehlungen für Eigentümer.
Kurz gesagt für Eigentümer
Das GEIG gilt jetzt – die EPBD wird ab 2026/27 spürbar verschärfen.
Wer heute nur Mindeststandards umsetzt, zahlt morgen doppelt.
Ladeinfrastruktur ist kein Technikthema, sondern ein Wert- und Risikofaktor der Immobilie.
⚠️ Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen: Ladepunktpflicht gilt bereits seit 01.01.2025
Was das GEIG von Ihnen verlangt – und was nicht
Die Grundlagen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes verständlich erklärt
Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) gilt seit dem 25. März 2021.
Es unterscheidet präzise zwischen Leitungsinfrastruktur (passive Vorbereitung durch Leerrohre) und Ladepunkten (betriebsbereite Wallboxen oder Ladesäulen).
Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Kostenkalkulation.
Was genau ist „Leitungsinfrastruktur“?
Gemäß § 2 Nr. 5 GEIG umfasst Leitungsinfrastruktur:
- Leerrohre und Kabelschutzrohre vom Stellplatz bis zum Zählerplatz
- Platz für Zähler und Sicherungselemente
- Vorbereitung für intelligente Messsysteme
Die Kosten hierfür liegen typischerweise bei 200–500 € pro Stellplatz bei Neubauten – ein Bruchteil der Nachrüstkosten.
Anforderungen für Wohngebäude
Neubau von Wohngebäuden
| Situation | Schwellenwert | Leitungsinfrastruktur | Ladepunkte |
| Neubau | > 5 Stellplätze | 100 % aller Stellplätze | keine Pflicht |
Größere Renovierung von Wohngebäuden
| Situation | Schwellenwert | Leitungsinfrastruktur | Ladepunkte |
| Größere Renovierung | > 10 Stellplätze | 100 % aller Stellplätze | keine Pflicht |
Anforderungen für Nicht wohngebäude
Neubau von Nichtwohngebäuden
| Situation | Schwellenwert | Leitungsinfrastruktur | Ladepunkte |
| Neubau | > 6 Stellplätze | 33 % (jeder 3. Stellplatz) | mind. 1 |
Größere Renovierung von Nichtwohngebäuden
| Situation | Schwellenwert | Leitungsinfrastruktur | Ladepunkte |
| Größere Renovierung | > 10 Stellplätze | 20 % (jeder 5. Stellplatz) | mind. 1 |
Bestandsgebäude ohne Renovierung
| Situation | Schwellenwert | Leitungsinfrastruktur | Ladepunkte |
| Bestand | > 20 Stellplätze | – | 1 (seit 01.01.2025) |
Was heißt das praktisch?
Bei einem Mehrfamilienhaus-Neubau mit 12 Stellplätzen müssen alle 12 Stellplätze mit Leerrohren ausgestattet werden.
Ein fertiger Ladepunkt ist in diesem Fall nicht vorgeschrieben.
Bei einem Bürogebäude mit denselben 12 Stellplätzen müssen hingegen vier Stellplätze vorbereitet werden (jeder dritte).
Zusätzlich ist ein betriebsbereiter Ladepunkt zu errichten.
Achtung Bestandsgebäude: Diese Pflicht gilt bereits jetzt
Warum gewerbliche Immobilieneigentümer sofort handeln müssen
Seit dem 1. Januar 2025 gilt für bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen:
Mindestens ein Ladepunkt muss errichtet sein (§ 10 GEIG).
Diese Pflicht greift unabhängig von Renovierungsmaßnahmen.
Betroffen sind unter anderem:
- Bürogebäude
- Einzelhandelsflächen
- Hotels
- Logistikimmobilien
- sonstige gewerblich genutzte Objekte
Bündelungsoption
Eigentümer mehrerer betroffener Gebäude können die Ladepunkte gebündelt in ausgewählten Liegenschaften errichten.
Voraussetzung ist, dass der Gesamtbedarf gedeckt wird.
Eine entsprechende Planung ist der Behörde auf Verlangen vorzulegen.
Sanktionen
Verstöße gegen die GEIG-Pflichten können mit Bußgeldern bis zu 10.000 € geahndet werden.
Handlungsbedarf prüfen
Haben Sie gewerbliche Immobilien mit mehr als 20 Stellplätzen?
Dann prüfen Sie jetzt, ob bereits ein Ladepunkt vorhanden ist.
Falls nicht, besteht unmittelbarer Handlungsbedarf.
Wann eine Sanierung teuer werden kann – und wann nicht
Die „größere Renovierung“ als Auslöser für Nachrüstpflichten
Die GEIG-Pflichten bei Bestandsgebäuden greifen nur bei einer sogenannten „größeren Renovierung“ gemäß § 2 Nr. 3 GEIG.
Diese liegt vor, wenn beide Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:
- Mehr als 25 % der Gebäudehülle werden renoviert
- UND die Maßnahme betrifft den Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur
Eine reine Fassadensanierung ohne Arbeiten an der Elektrik löst keine GEIG-Pflichten aus.
Planungstipp
Wenn Sie ohnehin eine größere Renovierung planen, lohnt sich die vorausschauende Integration von Ladeinfrastruktur fast immer.
Die Mehrkosten bei gleichzeitiger Errichtung liegen häufig nur bei 10–20 % der späteren Nachrüstkosten.
Diese Ausnahmen können Sie nutzen
KMU-Befreiung (nur für Nichtwohngebäude)
Nichtwohngebäude im Eigentum von kleinen und mittleren Unternehmen, die überwiegend selbst genutzt werden, sind vollständig vom GEIG befreit.
Als KMU gilt:
- maximal 249 Beschäftigte
- höchstens 50 Mio. € Jahresumsatz oder 43 Mio. € Bilanzsumme
Diese Ausnahme gilt nicht für Wohngebäude.
Wirtschaftlichkeitsgrenze
Übersteigen die Kosten für Lade- und Leitungsinfrastruktur mehr als 7 % der Gesamtkosten einer größeren Renovierung, kann eine Befreiung beantragt werden (§ 14 Abs. 1 GEIG).
Quartierslösung
Bei mehreren Gebäuden in räumlichem Zusammenhang können Eigentümer die Infrastruktur gebündelt errichten (§ 12 GEIG).
Dies ermöglicht erhebliche Kosteneinsparungen durch gemeinsame Netzanschlüsse und zentrale Ladeinfrastruktur.
Was ab 2026 auf Sie zukommt: Die EU-Gebäuderichtlinie
EPBD 2024/1275 verschärft die Anforderungen erheblich
Die im Mai 2024 in Kraft getretene EU-Gebäuderichtlinie muss bis zum 29. Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden.
Sie verschärft die Anforderungen in nahezu allen Bereichen.
Hinweis aus der Praxis
Bei Neubauten und Sanierungen begleiten wir bei Eulektro regelmäßig Eigentümer dabei, GEIG-konforme Lösungen bereits heute EPBD-ready umzusetzen.
Wer prüfen möchte, ob ein Projekt zukunftssicher geplant ist, sollte dies vor der Ausführung tun – nicht erst bei der nächsten Gesetzesnovelle.
Eine kompakte Übersicht zur Unterstützung,
um bei der Planung nichts Wesentliches zu vergessen.